Dank neuen, innovativen Finanzinstrumenten, die eine grosse Auswahl an Anlagevehikeln und Zugangsmöglichkeiten zum Immobilienmarkt bieten, können Sie Ihr Portfolio noch breiter diversifizieren. Für die Wahl der passenden Instrumente für Ihre individuellen Bedürfnisse ist es jedoch wichtig, die verschiedenen Anlageformen zu verstehen.

Die grundsätzliche Entscheidung: Wohneigentum oder Immobilienanlage?

Ein Eigenheimkauf erfordert andere Überlegungen als eine Immobilienanlage. Wenn Sie ein Eigenheim suchen, dürften der Standort sowie Ihre persönlichen Verhältnisse und Präferenzen wichtige Kriterien für Sie sein. Ist die Immobilie jedoch als Anlage gedacht, sollten Sie sich auf andere Faktoren wie Diversifikation, Liquidität und Risiko-Rendite-Parameter konzentrieren. Im Folgenden konzentrieren wir uns auf Immobilien als Anlagen.

Was unterscheidet direkte von indirekten Immobilienanlagen?

Bei einem direkten Immobilienkauf werden physische Liegenschaften (Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Hotels usw.) zur Erzielung von Erträgen und Kapitalgewinnen direkt erworben. Bei indirekten Immobilienanlagen wird über kotierte oder private Immobilienfonds in Liegenschaften investiert. Die Anleger erwerben dadurch jedoch kein Eigentum an den physischen Gebäuden.

Vier Hauptanlagestrategien im Immobilienbereich

Im Immobilienbereich unterscheiden wir zwischen vier Arten von Anlagestrategien, die jeweils unterschiedliche Risiko-Rendite-Profile – von konservativ bis ambitioniert – aufweisen. Die Strategien unterscheiden sich nach Art und Qualität der Mieter, Zustand und Standort der Objekte, Wertschöpfungsart und dem zum Immobilienkauf eingesetzten Fremdkapitalanteil.

1 - Core

“Core” ist die bekannteste und von Direktanlegern wie kotierten Fonds am häufigsten angewandte Immobilienstrategie. Sie wird auch von einigen privaten Immobilienfonds eingesetzt. Die Anleger kaufen hochwertige Objekte, um stabile, anleihenähnliche Erträge zu erzielen. Diese Immobilien sind oft mit wenig Unterhalts- und Verwaltungsaufwand verbunden, an Top-Standorten gelegen und von erstklassigen Mietern langfristig belegt. Die Anleger finanzieren diese Objekte in der Regel zu 40 bis 50 Prozent mit Fremdkapital und erwirtschaften ihre annualisierten Renditen primär oder ganz durch Mieteinnahmen.

2 - Core Plus

Die “Core Plus”-Strategie kommt im kotierten und im privaten Immobiliensektor vor. Bei hochwertigen Objekten gibt es oft Renovations-, Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf. Bei dieser Strategieart müssen die Eigentümer aktiver agieren oder Aufgaben delegieren. Mieterbasis und Mieten sind in der Regel gut, könnten aber verbessert werden. Daher ist der Anteil der Kapitalgewinne (10 bis 20 Prozent) an der erwarteten Gesamtrendite höher. 

3 - Value Add

“Value Add”-Strategien erfordern in der Regel das aktive Engagement sachkundiger Eigentümer und ein verlässliches Team. Sie kommen meist bei privaten Immobilienanlagen zum Einsatz. Bei den Objekten gibt es oft Verwaltungsprobleme sowie erheblichen Neuausrichtungs- und Verbesserungsbedarf – etwa bei der Mieterbasis, der Lösung von Leerstandsproblemen und den Mietverträgen. Die erwartete annualisierte Rendite liegt zwischen 11 und 15 Prozent und wird im Wesentlichen (oder bisweilen ausschliesslich) aus Kapitalgewinnen (50 bis 70 Prozent) generiert.

4 - Opportunistisch

Die vor allem bei privaten Immobilienanlagen eingesetzten “opportunistischen” Strategien eignen sich für Eigentümer mit Expertenwissen, die sich in Vollzeit mit einem Team engagieren oder Aufgaben delegieren. Die Objekte werden umgestaltet und von Grund auf erneuert, um sie gegebenenfalls einem neuen Zweck zuzuführen. Hierfür sind grössere strukturelle Veränderungen und Sanierungen erforderlich. Die Umsetzung kann zwei bis drei Jahre dauern. Die ausschliesslich durch Kapitalgewinne erzielte annualisierte Rendite kann – bei einem Fremdkapitalanteil von meist 60 bis 80 Prozent – 15 bis 20 Prozent erreichen. Wegen des Weiterverkaufs der Objekte nach abgeschlossener Sanierung ist der Anlagehorizont in der Regel mittel- bis langfristig. Bau- und Entwicklungsstrategien ähneln den opportunistischen Ansätzen, wobei hier die Risiken der Planung, der Genehmigung und des Baus auf unerschlossenem Land hinzukommen. Dabei wird weniger Fremdkapital eingesetzt (üblicherweise 40 bis 50 Prozent). Für am Sektor interessierte Anleger, die das Risiko stark begrenzen und nicht involviert sein wollen, sind Immobilienanleihen eine weitere Option. 

Welcher Anlegertyp sind Sie?

Jede Anlageform hat ihre eigenen Risiko-Rendite-Parameter. Indem Sie Ihre Risikobereitschaft mit den Risikoprofilen verschiedener Anlageoptionen abgleichen, finden Sie die für Sie optimale Anlagestrategie.

Direktanlagen in Immobilien eignen sich für aktive Anleger. Liegenschaften zu kaufen und zu verkaufen erfordert viel Kapital, Know-how, Zeit und Energie sowie die richtigen Ressourcen (etwa qualifizierte Ansprechpartner). Investitionen in den Neubau bzw. Kauf von Wohn-, Gewerbeoder Büroimmobilien erfordern darüber hinaus oftmals eine Kreditaufnahme (z. B. Hypothek) sowie entsprechendes Finanz- und Fachwissen, um solche Kredite auszuhandeln und zu strukturieren.

Anleger, die sich gerne mit Neubauten und Objektsanierungen beschäftigen, können die betreffenden Immobilien zur Ertragserzielung später wieder verkaufen. Direktanleger können solche Projekte bis zu einem gewissen Grad steuern. Sie identifizieren Anlagechancen in unterbewerteten, unterentwickelten oder vielversprechenden Immobilien und nutzen ihr Know-how zur Umsetzung eines spezifischen Plans. Eine Direktanlage erfordert meist ein aktives Engagement und solide Kenntnisse der Dynamik und Merkmale des lokalen Markts. Weil der richtige Standort bei einer Immobilie entscheidend ist, muss ein guter Direktanleger über aktuelles Detailwissen verfügen.

Kein Investor ist in der Lage, weltweit direkt in jede Immobilienform zu investieren und jede Art von Sanierung durchzuführen. Passive Anleger können indirekt an alledem partizipieren – vor allem mit der Unterstützung von Wealth-Management-Experten, die sie bei der Auswahl der geeigneten Fondsmanager beraten. Für passive Anleger sind indirekte Investments attraktiver, weil die Zugangsbarrieren niedriger sind. Indirekte Anlagen ermöglichen den Aufbau eines Portfolios, das geografisch, sektoriell und mit Blick auf die Wertschöpfung diversifiziert ist. Je nach Anlagevehikel sind womöglich auch die Austrittsbarrieren niedriger, womit Investoren ihre Position schneller veräussern und die Mittel anderweitig reinvestieren können.