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Einblicke in den Schweizer Immobilienmarkt

Prof. Dr. Donato Scognamiglio ist Leiter der Abteilung Real Estate Finance am Institut für Finanzmanagement der Universität Bern sowie CEO und Partner der IAZI AG in Zürich, welche sich zum Ziel gesetzt hat, die Dienstleistungsqualität im Immobilienbereich zu erhöhen. In unserem Interview beantwortet er mögliche Kernfragen potenzieller Immobilieninvestoren.

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Was ist Ihr Ausblick auf den Schweizer Immobilienmarkt 2019 und darüber hinaus?

Prof. Dr. Donato Scognamiglio: Bis vor einem halben Jahr hätte ich eine vorsichtige Prognose abgegeben. Wenn ich mir aber vor Augen führe, wie sich die Aktienmärkte gegen Ende des Jahres verhielten, so muss ich zugeben, dass die Renditen im Bereich Immobilien nicht so schlecht waren. Insbesondere bestehende Immobilienbesitzer können sich glücklich schätzen. Etwas skeptisch bin ich jedoch bezüglich der Leerstände: Es wurde viel, möglicherweise etwas zu viel, gebaut. Von daher: Glücklich, wer hat, und Vorsicht, wer will.”

Prof. Dr. Donato Scognamiglio

Wie beurteilen Sie die Möglichkeit eines Marktzusammenbruchs?

Ich glaube nicht, dass wir in den kommenden Monaten einen Crash erleben werden. Die Schweiz ist bei Investoren begehrt, vor allem, wenn Europa in einer Krise steckt. Fragen Sie mich bezüglich der nächsten zwei bis drei Jahre, so habe ich das Gefühl, dass diejenigen, die nun mit Bruttorenditen von drei oder weniger kaufen, Korrekturen erleben werden. Sollten die Zinsen von drei auf vier steigen und Vermieter keine Möglichkeit haben, die Mieten aufgrund der Leerstände zu erhöhen, so werden wir realisieren was duration, duration, duration’ heisst. Bisher ist dieses Szenario schlicht ignoriert worden, aber das werden wir noch erleben.”

Welche Regionen sind derzeit am interessantesten?

Möchte Sie Hoffnung oder Cash? Wer Hoffnung kaufen will, der investiert an der Bahnhofstrasse Zürich und hofft auf Wertsteigerung. Generell sind diese Investoren am besten in Städten aufgehoben. Wer Cash will, der geht nach Chur.”

Wie attraktiv ist der Schweizer Immobilienmarkt für ausländische Investoren?

Für ausländische Investoren gibt es viele Bestimmungen, die es zu beachten gilt. Sie können nicht einfach im Wohnimmobilienbereich mitmischen, jedoch auf Büros, das Gewerbe und Shoppingcenter ausweichen. Generell gefragt: Was ist eine Immobilie? Eine Immobilie ist Standort, Standort, Standort. Und der Standort Schweiz wird auch noch in zehn, hoffentlich zwanzig, ja vielleicht sogar einhundert Jahren attraktiv sein. Wer hier investieren kann, dem empfehle ich das zu tun.”

Was ist das Spezielle am Schweizer Immobilienmarkt?

Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Mehrfamilienhäuser sind beispielsweise in Deutschland lediglich ein Nebenschauplatz. Aber 60% der Schweizer wohnen in einer normalen Mietwohnung – zum Glück! Denn genau dieser hohe Mieteranteil generiert die Anlagerenditen, die wir in der Pensionskasse heute benötigen um die Vorsorge zu sichern. Kurzum: Die Schweiz hat eine tiefe Eigentumsquote, viele Mieter und ein hohes Mass an Stabilität. Dies führt zu stabilen Kapitalflüssen, hoffentlich auch in Zukunft.”

Sollten sich Anleger eher auf Gewerbe- oder Wohnimmobilien konzentrieren?

Ich persönlich bevorzuge das Wohnsegment. Es ist reguliert; man kennt die Kapitalzuflüsse bereits im Voraus, und weiss, dass bei guter Lage im Zentrum fast nichts passieren kann. Bei Investitionen in der Agglomeration sollte man jedoch heutzutage aufgrund leerstehender Wohnungen vorsichtig sein. Büros sind dagegen zyklusabhängiger. Es gab Phasen, in denen es enorme Leerstände gab. Zürich Nord ist nur eines von vielen Beispielen. Zieht die Konjunktur wieder an, dann sind die Flächen voll. Es wäre also falsch, lediglich Wohnimmobilien zu empfehlen. Büros sind interessant, aber schlicht riskanter.”

Was ist der bessere Weg? Eine direkte oder indirekte Investition in Immobilien, zum Beispiel über Aktien oder Immobilienfonds?

Der Vergleich von direkten und indirekten Anlagen ist nicht ganz einfach. Jedermann kann indirekt anlegen und ist schnell diversifiziert. Es gibt spannende Produkte auf dem Markt. Wer den gleichen Effekt mit direkten Anlagen erreichen möchte, muss extrem vermögend sein. Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Sie kaufen einen Immobilienblock für fünf bis zehn Millionen Franken. Um Ihr Portfolio zu diversifizieren, möchten Sie jedoch zwanzig bis dreissig weitere Standorte hinzufügen. Nun brauchen Sie bereits 200 – 300 Millionen Franken. Ihre Immobilien sollten nicht mehr zwanzig bis dreissig Prozent Ihres Portfolios ausmachen. Insgesamt benötigen Sie also um die 1.5 Milliarden Franken. Es gibt extrem wenige Investoren, die solch eine Summe anlegen können. Indirekte Anlagen sind also für den Grossteil der Bevölkerung das Mittel der Wahl um irgendwie an diesem Markt zu partizipieren.”

Sie analysieren den Immobilienmarkt seit zwanzig Jahren. Was waren die für Sie einschneidendsten Erlebnisse?

Auf persönlicher Ebene haben mich oftmals die Lebenswege älterer, wohlhabender Personen berührt. Vor lauter Arbeit haben sie regelmässig ihre Freizeit zurückgestellt und wurden im Endeffekt krank. Das zu beobachten ist emotional.

Darüber hinaus kann ich mich gut an die Rettung gewisser Schweizer Banken erinnern. Plötzlich brauchten sie sehr viel Geld und legten Wert darauf, gute Positionen zu haben um sich wieder zu finanzieren. Die UBS mit Ihren Limmat-Transaktionen war ein solches Beispiel. Die Spar- und Leihkasse Thun ging Anfang der 90er Jahre Konkurs. Was lernen wir daraus? Man kann mit Immobilien nicht nur viel Geld machen, sondern auch furchtbar viel Geld verlieren.

Auffallend ist, dass die junge Generation nicht weiss, dass ein Zins von 7.5% hoch sein kann. Sie geht davon aus, dass die Zinsen tief sind und bleiben werden. Ich persönlich habe auch nicht mit Donald Trump oder dem Brexit gerechnet. Oder dass Italien nicht an der WM 2018 teilnehmen würde. Und plötzlich erwachen wir und stellen fest, dass der Zins nicht bei eins Komma nichts“, sondern bei zwei, drei oder mehr Prozent liegt. Ich beobachte immer wieder, wie schnell diese Vorkommnisse in Vergessenheit geraten. Gerade die jüngere Generation sollte sich auf eine Zinsänderung vorbereiten.”

Was sind die häufigsten Fehler bei der Investition in Immobilien?

Wer schnell reich werden möchte, sollte nicht in Immobilien investieren. Immobilien sind wie eine Ehe: auf Langfristigkeit angelegt. Man geht diese Verträge nicht ein um morgen wieder zu wechseln.

Ausserdem muss der Standort gut analysiert werden. Man sollte sich nicht vom Gratisgeld blenden lassen. Genau diese Investitionsanreize führen dazu, dass wir heute Fehlallokationen tätigen. Die Leute investieren in Täler, die vor zwei bis drei Jahren noch niemand kannte. Diese Investitionen von heute werden die Abschreiber von morgen sein.”

Momentan wird die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Was wären die Auswirkungen für die verschiedenen Interessensgruppen?

Wer wird das bezahlen müssen? Die Mieter. Wer wird profitieren? Vor allem vermögende, ältere Hauseigentümer. Sie werden bei diesen tiefen Zinsen aufatmen, weil sie das fiktive Einkommen nicht mehr versteuern müssen. Für Gewerbetreibende wird es negativ sein, weil sie dann Unterhalt und Investitionen nicht gleich abziehen können. Ich gehe davon aus, dass insbesondere diese Gruppe Ihre Interessen lautstark äussern wird. Für Investoren in Anlageobjekte ist das geplante Vorhaben dagegen nicht wirklich relevant.”

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