就房地產而言，這種資產的價值在很大程度上由地域決定，要找到一個能應用於全球的結論並不總是那麼容易。「確實，不同地區的房地產市場差異很大，甚至特定城市或社區內也有差異。」Markus 表示。「不同經濟體之間的供求可能存在顯著分歧。您還必須考慮到法律差異、不同的稅務法規和外國投資限制等因素。」

然而，從國際視角審視市場確實能發現某些模式和相關性。以當前的宏觀經濟環境為例：在貨幣政策收緊、房地產收益率上升的背景下，房地產的現金流收益率在總回報中的佔比相對較高。在這種情況下，房地產投資者通常會關注住宅或物流市場等房產領域，因為這些市場的租金可能上漲，從而抵銷當前的通脹。

「為了確定總體性趨勢，既要開展宏觀層面的分析，又要深入瞭解當地市場動態，」Markus 表示。「客戶希望瞭解全球經濟指標的變化會如何影響其所在的房地產市場。」

在以下部分，Markus與我們分享了房地產市場的六大發展方向，以及國際投資者可如何將其轉化為自己的優勢。

1. 關注租賃住房

世界各地都面臨著住房短缺的問題。建造成本不斷上升、快速城市化、人口增長和土地稀缺（尤其是城市內及其周邊地區），所有這些因素導致市場供不應求。如果房價上漲的同時利率上升，許多首次購房者將難以獲得抵押貸款。因此，住房需求正在從購房自住轉向租賃。

這使租賃住宅對投資者的吸引力與日俱增。房地產市場的歷史數據顯示，住宅租金收益能帶來具吸引力的風險調整後回報，並在通脹上升時提供強有力的對沖。美國租賃住房市場的年交易額超過 2,000億美元，迄今為止在全球範圍內堪稱規模最大和流動性最強。在歐洲，德國也是一個流動性非常強的租賃住房市場，年交易額接近 200億美元。

2. 邁向綠色捕捉長期收益

將綠色建築原則納入投資策略，不僅表明您致力於減輕氣候風險，還可以帶來健康的回報。太陽能電池板、堅固的隔熱材料和節水設備等新型資源節約技術的出現，為投資者提供了實現長期節能並提高盈利能力的潛力。人們越來越需要遵守政府為促進建築物的可持續建造和運營而出台的更嚴格法規和激勵措施。

近年來，大眾圍繞所謂的「綠色建築溢價」是否有必要存在而開展了大量討論，即租戶為通過綠色認證的商業地產支付更高的租金，投資者則支付更多的資金來購置此類資產。MSCI 針對倫敦和巴黎的寫字樓價格進行了一項研究，結果表明，獲得建築標準主管部門可持續性評級的建築的價格比尚未達到這些標準的建築出現溢價。從長遠來看，高排放對建築物價值會帶來更大的風險，這一點也會在估值過程中被納入考量。 這些房產的市場價格將反映為進行必要的氣候相關升級所需付出的資金。

3. 物流業價值主張的演變

電子商務的興起大大增加了市場對於物流中心和配送設施的需求。隨著越來越多的消費者在網上購物，商家需要對商品進行高效的存儲、分揀和運輸。投資物流中心可以讓投資者進入這個不斷擴大的市場，並從電子商務增長中獲益。

事實證明，這一領域特別受機構投資者的歡迎，包括養老基金、私募股權基金和房地產投資信託基金 （Real estate investment trusts, REIT）。其吸引力在於，物流中心能夠提供穩定的收益，因為它們吸引了包括電子商務巨頭在內信譽良好的租戶的長期租賃。同樣值得注意的是，由於需要確保配送和供應鏈運作高效，物流中心通常位於戰略地段，靠近主要交通樞紐、高速公路、港口和城市中心。特別是，靠近城市中心的最後一英里的物流中心在未來會變得更加重要。

4. 乘著回流的浪潮

「回流」的概念（即將製造或業務運營遷回母國）近年來勢頭日益強勁。新冠疫情和地緣政治的不確定性凸顯出全球供應鏈的脆弱性，這些因素會導致運輸、物流和必需品供應中斷。傳統離岸外包地點的工資成本不斷上升，外加生產過程的自動化和機器人化程度不斷提高也推動了這一趨勢。

對此，許多公司重新考慮了自己的供應鏈戰略，他們想要增強彈性並減少對海外經濟體的依賴。這些回流工作需要大量資本支出，為投資者帶來了機會。投資位置優越、提供合適基礎設施和便利設施的工業地產，可以獲得有吸引力的租金收益，並且可能實現資本增值。某些情況下，回流可能涉及重新利用或重振現有房地產資產，讓投資者能夠探索將現有房產重新開發或改造成現代工業空間的機會。

5. 空間變成服務

隨著人們可以在世界任何地方遠程辦公，未來傳統辦公室的格局將會有所不同。跨國公司代表著企業形象並專責推動公司內部協作，因此可能仍需要在商業中心地段設立總部，但不一定要在世界每個城市或國家都設立辦事處。考慮到這一點，靈活的辦公室供應商對當今的跨國企業來說可能是一個有吸引力的選擇。在這方面，除了傳統的辦公空間外，公司還可以選擇各種附加服務，包括資訊科技、清潔、食品和禮賓服務等。

同樣，隨著市場對設備齊全的實驗室空間的需求不斷增多，生命科學房地產市場也提供了有吸引力的投資選擇。這使初創公司可以將資金用於研發，而不是投入資本來裝修實驗室。經證明，與傳統辦公室相比，實驗室空間是一項更具防禦性的投資，因為生命科學行業的研究人員需要使用實驗室的設施，因此無法遠程工作。

6. 進軍基礎設施領域

當我們想到房地產投資時，會自動聯想到建築物，無論是寫字樓或製造設施等商業房產，還是家庭住宅或公寓樓等住宅房產。但不要忽視基礎設施，即涉及購置、開發或運營提供基本服務或支持經濟活動的實物資產的投資。

在目前這樣經濟動盪的時期，基礎設施投資對投資者特別有吸引力，因為它們是非週期性投資。基礎設施可以提供關鍵服務、支持社會運作並（真正）為經濟活動鋪平道路，可在一定程度上抵禦經濟衰退。這些資產的租期通常很長，從幾年到幾十年不等，因此可以長期產生穩定且可預測的現金流。例如，機場或收費公路一般通過收取使用費或租賃費產生收益。

隨著許多國家政府赤字不斷上升並推行能源轉型政策，為彌合目標基礎設施資本支出與潛在政府支出之間的差距，市場對私人資本的需求日益增長。